在踏入人生重要里程碑、購入中古屋前，您是否已對「中古屋貸款首購」相關知識備齊呢？中古屋貸款首購與一般房貸不同，需要注意的細節更多，包括貸款成數、利率、年限以及購買流程中的注意事項。本指南將一一為您解惑，讓您在首次邁向中古屋購置時，能夠輕鬆上手。
可以參考 第一次買中古屋必看：中古屋貸款年限指南
中古屋貸款成數：瞭解貸款成數及其限制
中古屋貸款成數是銀行依據房屋鑑價金額覈定的貸款額度，通常可貸至房屋鑑價的6至7成，部分銀行可能提供更高的成數，但仍視借款人條件、房屋狀況而定。貸款成數對首購族至關重要，因為它決定了首購族需要準備多少自備款。
銀行在覈定貸款成數時，會參考房屋的鑑價報告。鑑價報告由銀行委託專業的鑑價師進行評估，內容包括房屋的市場價值、房屋的狀況、房屋的結構等。鑑價金額通常會低於房屋的市值，因此即使房屋的市值很高，銀行覈定的貸款成數也可能不高。
為了提高貸款成數，購屋前可以先了解房屋的鑑價金額。可以透過向銀行申請預先核貸來取得鑑價金額，也可以諮詢房仲或代書，以取得房屋的鑑價報告。瞭解鑑價金額後，就可以評估自己需要準備多少自備款，是否符合自己的預算。
需要注意的是，中古屋貸款成數並非一成不變。如果房屋的狀況不佳、地段偏僻、或是屋齡較老，銀行覈定的貸款成數可能會較低。此外，如果借款人信用不良或收入不穩定，銀行也可能會降低貸款成數。因此，在購買中古屋之前，應先了解自己的信用狀況、收入狀況，以及房屋的狀況，以評估自己可以貸到多少貸款。
中古屋貸款利率：首購族必懂利率計算公式及影響因素
中古屋貸款利率是影響購屋成本的重要因素之一，首購族在申請貸款前，應先了解利率計算方式及影響利率的因素，才能做出最有利的貸款決策。
中古屋貸款利率計算公式
中古屋貸款利率通常由以下公式計算：
貸款利率 = 基礎利率 + 利差
基礎利率：由央行公佈的指標利率，通常為重貼現率或定存利率。
利差：銀行根據借款人的信用評分、貸款金額、貸款年限等因素制定的加碼利率。
影響中古屋貸款利率的因素
影響中古屋貸款利率的因素眾多，常見的有：
借款人的信用評分：信用評分越高，利率越低。
貸款金額：貸款金額越大，利率越低。
貸款年限：貸款年限越長，利率越高。
貸款方式：不同的貸款方式，利率也不同。一般來說，固定利率貸款的利率高於浮動利率貸款的利率。
銀行政策：不同的銀行，貸款利率也不同。
首購族如何降低中古屋貸款利率
首購族可以透過以下方式降低中古屋貸款利率：
提高信用評分：在申請貸款前，應先檢查自己的信用報告，如有任何錯誤或負面紀錄，應立即更正或處理。
減少貸款金額：首購族應盡量減少貸款金額，以降低利率。
縮短貸款年限：首購族應盡量縮短貸款年限，以降低利率。
選擇合適的貸款方式：首購族應根據自己的資金情況和還款能力，選擇合適的貸款方式。
貨比三家：首購族應在申請貸款前，多比較幾家銀行的貸款利率，以選擇最優惠的利率。
中古屋貸款首購. Photos provided by unsplash
中古屋貸款年限：首購族如何選擇最有利還款年限
中古屋貸款年限是指借款人償還貸款的期限，通常最長可達30年，但借款人年齡與貸款年限之合計不得超過75年。換句話說，如果借款人希望選擇較長的貸款年限，則必須在較年輕時申請貸款。例如，若借款人年齡為30歲，則最長貸款年限為45年。
在選擇中古屋貸款年限時，首購族應考慮以下幾個因素：
- 還款能力：首購族應評估自己的還款能力，選擇適合的貸款年限。一般而言，貸款年限越長，毎月的還款金額越低，但總利息支出也越高。因此，首購族應在確保自己能夠負擔毎月還款金額的前提下，選擇最短的貸款年限，以減少總利息支出。
- 利率：中古屋貸款利率通常高於新成屋貸款利率，但仍可能獲得比一般房貸更優惠的利率。因此，首購族在選擇中古屋貸款年限時，也應考慮利率因素。一般而言，貸款年限越長，利率通常越高。因此，首購族應在利率和還款能力之間取得平衡，選擇最適合自己的貸款年限。
- 年齡：首購族的年齡也會影響中古屋貸款年限的選擇。如前所述，借款人年齡與貸款年限之合計不得超過75年。因此，年齡較大的首購族可能無法選擇較長的貸款年限。
- 退休規劃：首購族在選擇中古屋貸款年限時，也應考慮退休規劃。一般而言，退休後收入可能會減少，因此首購族應選擇在退休前能夠償還完貸款的貸款年限，以避免退休後背負沉重的貸款負擔。
綜上所述，首購族在選擇中古屋貸款年限時，應綜合考慮還款能力、利率、年齡和退休規劃等因素，選擇最適合自己的貸款年限。
| 因素 | 說明 | |
|---|---|---|
| 還款能力 | 每月還款金額 | 貸款年限越長，每月還款金額越低，但總利息支出也越高。 |
| 總利息支出 | 貸款年限越短，總利息支出越少。 | |
| 利率 | 中古屋貸款利率 | 通常高於新成屋貸款利率，但仍可能獲得比一般房貸更優惠的利率。 |
| 貸款年限與利率的關係 | 貸款年限越長，利率通常越高。 | |
| 年齡 | 借款人年齡與貸款年限之合計不得超過75年。 | |
| 退休規劃 | 選擇在退休前能夠償還完貸款的貸款年限，以避免退休後背負沉重的貸款負擔。 | |
中古屋貸款首購流程：掌握交易步驟，順利購得理想房屋
尋找房仲，委託買賣：
在您決定購買中古屋後，您可以透過房仲經紀人來協調買賣雙方，或是透過自己的管道搜尋物件。
議價，簽訂買賣契約：
找到合適的房仲經紀人後，您可以開始與賣方議價，達成協議後即可簽訂正式買賣契約，並支付訂金。
申請貸款：
您可以與銀行協商貸款利率、成數和還款年限，提出貸款申請，並提供個人信用證明和財力證明。
等待結果：
銀行會評估您的申請，並做出核貸與否的決定，通常需要一到兩個星期的時間。
過戶：
貸款覈准後，由買賣雙方委託律師辦理過戶手續，並支付相關費用。
交屋：
過戶完成後，您可以收取房屋鑰匙，正式入住。
注意事項：
在購買中古屋時，您需要請專業檢驗師對房屋狀況進行評估，以避免日後因房屋瑕疵而產生的糾紛。同時，也要注意貸款的相關事項，例如利率、成數和還款年限，以選擇最有利的貸款條件。
中古屋貸款省錢撇步：精打細算，輕鬆實現首購夢
購買中古屋是許多人的首選，但資金有限的首次購屋族，在申請中古屋貸款時，除了要了解貸款成數、利率和年限外，更應掌握省錢撇步，以降低購屋成本，順利實現首購夢。
1. 貨比三家，選擇最優惠的貸款方案
各家銀行的中古屋貸款利率不盡相同，建議購屋族貨比三家，選擇最優惠的貸款方案。除了利率外，還應考慮貸款成數、手續費和提前還款違約金等因素，以選擇最符合自身需求的貸款方案。
2. 提高自備款比例，降低貸款金額
自備款比例越高，貸款金額越低，利息負擔也就越少，因此購屋族應盡量提高自備款比例。若自備款不足，可考慮向親友借款或申請政府的購屋補助。由於目前央行有規定，自備款比例需達4成以上，才能享有最優惠利率，因此購屋族應務必注意。
3. 選擇較長的還款年限
還款年限越長，每月攤還的金額越少，但總利息負擔也越高。建議購屋族在選擇還款年限時，應根據自身償還能力和財務狀況，選擇最合適的還款年限。
4. 申請房貸增貸或轉貸
若購屋族已擁有房屋，可考慮申請房貸增貸或轉貸，以取得更低的利率或更高的貸款成數。房貸增貸是指在原有房屋貸款的基礎上，再向銀行申請一筆新的貸款；房貸轉貸是指將原有的房屋貸款轉換到另一家銀行，以獲得更優惠的貸款條件。
5. 善用政府購屋補助
政府提供多種購屋補助，例如青年購屋貸款、購屋優惠貸款和社會住宅等，符合資格的購屋族可申請這些補助，以減輕購屋負擔。購屋族應在申請中古屋貸款前，先了解政府提供的購屋補助政策，並諮詢銀行或房仲業者，以確保自己能獲得最優惠的貸款條件和購屋補助。
中古屋貸款首購結論
踏上購屋之路，除了需要準備好頭款，還必須瞭解各種貸款資訊，才能規劃出最適合自己的購屋方案。對於首次購買中古屋的族群，理解中古屋貸款利率、成數和年限等基本知識至關重要。本文針對中古屋貸款相關資訊進行介紹，希望能幫助首購族更順利地完成購屋夢想。
在選擇貸款方案時，利率是需要特別注意的重點。利率的高低不僅影響貸款成本，也關係到每月還款金額。不同銀行提供的中古屋貸款利率不盡相同，建議首購族多比較幾家銀行，選擇最優惠的利率方案。此外，銀行也會根據借款人的信用狀況、職業等因素，給出不同的利率優惠。因此，保持良好的信用紀錄並具備穩定的工作，將有利於降低貸款利率。
中古屋貸款成數是銀行願意貸出的金額，通常以房屋鑑價金額作為計算基礎。貸款成數會受到銀行政策、房屋狀況、借款人信用狀況等因素影響。一般來說，中古屋貸款成數通常介於六成至七成之間，若借款人信用狀況良好，有機會獲得較高的貸款成數。
中古屋貸款年限則是借款人償還貸款的時間，通常最長可達30年。年限的不同，會影響每月還款金額。年限越長，每月還款金額越低，但總利息成本也越高。因此，首購族在選擇貸款年限時，必須考量自身的還款能力，選擇最適合自己的償還年限。
除了利率、成數和年限外，中古屋貸款首購族還需要了解購屋流程，才能順利完成買賣手續。中古屋買賣通常會經歷議價、簽訂買賣契約、過戶和交屋等步驟。在每個階段，首購族都需要注意相關的法律規定和注意事項。若有任何疑問，可以諮詢房仲業者或律師，以確保交易順利進行。
最後，在辦理中古屋貸款時，申請人通常會被要求提供相關證明文件，例如身分證件、收入證明、銀行存摺影本等。因此，首購族在申請貸款前，應先準備好所需的資料，以提高貸款申請的效率。透過充分的準備和了解，首購族可以更順利地完成中古屋貸款的申請，並輕鬆實現購屋夢想。
中古屋貸款首購 常見問題快速FAQ
中古屋貸款利率和新成屋貸款利率相比如何？
一般而言，中古屋貸款利率通常比新成屋貸款利率高，因為中古屋通常需要更多的維修和改進。然而，某些銀行仍可能提供比一般房貸更優惠的利率。建議購屋族諮詢多家銀行以比較利率，以獲得最優惠的貸款條件。
中古屋貸款時，需要提供什麼樣的財務文件？
通常，申請中古屋貸款時需提供包括個人信用報告、收入證明、資產證明、房屋估價報告等文件。此外，銀行也可能要求提供其他相關文件，如保單副本等。建議購屋族在申請貸款前確認所需的財務文件，以利貸款申請的順利進行。
如何提高中古屋貸款核申請率？
提高中古屋貸款核貸申請率的方法有很多，包括：
通過採取這些措施，購屋者可以提高貸款覈准的機會，並獲得更優惠的貸款條件。