房地合一課徵條例的相關規定下，出售房地產時，若希望計算應納稅額時扣除相關費用，就必須了解「房地合一扣減費用有哪些？」針對這個問題，本文將透過深入探討法規，釐清可扣除的費用種類，協助您在房地產交易中節省稅負，有效運用扣除費用機制。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 記得留存房地取得、改良及移轉時相關費用的證明文件，這些費用可以從出售所得扣除，節省房地合一稅。
- 未提供費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額 5% 者，可按成交價額 5% 認定費用，以利扣除。
- 合理節稅是你的權利，了解房地合一扣減費用的相關規定，善用扣除費用機制，降低稅務負擔，實現更佳的投資效益。
可以參考 房地合一稅必知！交易房屋的費用怎麼報？
房屋土地取得時的費用可抵減房地合一稅
根據《房地合一課徵條例》，售屋時出售人依法得扣除「房屋土地取得時支付的費用」，以計算應課稅所得額，減輕售屋者稅負。「房屋土地取得時支付的費用」指的是於取得房屋土地所有權時所支付的各種費用，包括：
- 契稅：購置房屋時向政府繳納的稅款，通常為房屋公告現值的 6%。
- 地政規費：辦理土地登記或設定他項權利時向地政事務所繳納的手續費。
- 代書費：委託地政士或代書辦理房屋所有權移轉或設定他項權利時所支付的費用。
- 仲介費：委託房屋仲介公司協助買賣房屋時所支付的費用。
- 貸款手續費：辦理房屋貸款時向銀行或金融機構繳納的費用，包括鑑價費、開辦費、手續費等。
這些費用若有確實憑證，且合計金額不超過房屋土地取得總價的 5%，即可在計算房地合一稅時從出售所得扣除，降低應課稅所得額，進而節省稅金。
房地合一扣減費用：房屋土地改良時的費用
房屋土地改良時支付的費用，亦可列入房地合一稅之扣除費用。常見的房屋土地改良費用包括：
屋體增建或改建費用：如增建房間、擴大陽台、更換屋頂等。
裝修費用：如更換地板、油漆牆壁、更換衛浴設備等。
水電管線更新費用：如重拉水電管線、更換馬達等。
外牆翻修費用：如重新粉刷外牆、更換磁磚等。
庭園造景費用：如鋪設草皮、種植樹木、設置水池等。
需要注意的是，這些費用必須是為了改良房屋土地而支出的，且必須有相關憑證佐證，例如發票、收據或合約。若無法提供證明文件，或證明文件金額未達成交價 5%，則可依據成交價 5% 核實計算。
房地合一扣減費用有哪些？. Photos provided by unsplash
房屋土地移轉時的費用可抵減房地合一稅
隨著房屋買賣的交易頻繁，政府為了有效徵收房地交易之稅賦，於民國105年制定了「房地合一課徵條例」。該條例明確規定了出售房地時可扣除的費用範圍，其中也包含了在房屋土地移轉時所支付的費用。
在房屋土地移轉過程中，通常會產生以下費用：契稅、地政規費、代書費、土地增值稅、房屋稅、地價稅等。這些費用原則上皆可列為房地合一稅的扣除項目。但需要注意的是，這些費用必須有相關證明文件佐證，才能在申報房地合一稅時予以扣除。此外，可扣除的費用金額不得超過房地交易總價的5%。
若納稅人無法提供相關費用證明文件，或證明文件金額未達房地交易總價的5%，則可依法規定按房地交易總價的5%認定為可扣除費用。在此提醒民眾，房地合一稅申報時應備妥相關費用證明文件，以避免因資料不足而影響扣除權益。
| 費用項目 | 備註 |
|---|---|
| 契稅 | 需有證明文件佐證 |
| 地政規費 | 同上 |
| 代書費 | 同上 |
| 土地增值稅 | 同上 |
| 房屋稅 | 同上 |
| 地價稅 | 同上 |
| 其他可扣除費用 | 證明文件金額未達房地交易總價的5%時，可依法按房地交易總價的5%認定為可扣除費用 |
未提費用證明可按成交價 5% 計算
依據《房地合一課徵條例》，於計算房地合一稅時，若無法提供費用證明文件，或證明文件金額低於成交價 5%，則可按成交價 5% 計算扣除費用。此規定旨在確保課稅公平性，避免納稅義務人藉由隱匿費用來減少應納稅額。
例如，若某甲出售房地，成交價為 1,000 萬元，但因疏失未妥善保存費用證明文件，則可按成交價 5% 計算扣除費用，即 1,000 萬元 × 5% = 50 萬元。在此情況下，甲可將這 50 萬元扣除，再計算應課房地合一稅。
此規定也適用於費用證明文件金額未達成交價 5% 的情形。例如，若某乙出售房地，成交價為 1,200 萬元，但提供的費用證明文件金額僅有 40 萬元，則可按成交價 5% 計算扣除費用，即 1,200 萬元 × 5% = 60 萬元。乙可扣除 60 萬元，而非僅有 40 萬元。
應特別留意，若未能提供費用證明，而選擇按成交價 5% 計算扣除費用，則必須將此部分費用列於申報書中，並載明未提供證明文件的事由。稅務機關可能會要求納稅義務人提供相關佐證資料，以核實費用合理性。
房地合一稅課徵費用注意事項
在申報房地合一稅時，有下列注意事項需留意，以避免影響應繳稅額或嗣後產生罰鍰：
了解房地合一稅課徵費用注意事項，有助於納稅義務人正確申報費用，避免過量繳納稅款或遭受罰則。如有任何疑問，建議諮詢稅務機關或專業人士，以確保正確申報。
房地合一扣減費用有哪些？結論
了解房地合一扣減費用的相關規定，對於合理節稅至關重要。本篇文章詳盡介紹了房屋土地取得、改良及移轉時可扣除的費用，讓有意出售或購買房地產的民眾能更清楚地掌握相關資訊。
善用房地合一扣減費用，不仅能降低房地合一稅的應稅所得，更能減輕賣方在交易過程中的稅務負擔。建議民眾在進行房地產交易前，深入了解相關規定和可扣除費用，妥善保存證明文件，避免因扣除不足而多繳稅款。透過正確的使用房地合一扣減費用，有效降低稅務支出，實現更佳的投資效益。
房地合一扣減費用有哪些？ 常見問題快速FAQ
Q1：房地合一稅費用明細有哪些？
房地合一稅費用明細包括：
- 房屋土地取得時支付的費用
- 房屋土地改良時支付的費用
- 房屋土地移轉時支付的費用
Q2：房地合一稅費用有依據嗎？
是的，房地合一稅費用依據為《房地合一課徵條例》規定。
Q3：房地合一稅費用扣減比例限制？
房地合一稅費用扣除比例限制為成交價的 5%，未提供證明文件者，亦按 5% 認定。