繼承親人遺留的房產，是一件令人感傷卻也必須面對的課題。但除了處理情緒上的不捨，繼承人也需要留意稅務問題，尤其是「繼承房地合一成本」的計算。當繼承人繼承房屋或土地後，若在一定期間內出售，將可能面臨房地合一稅的課徵。了解「繼承房地合一成本」的計算方式，對於繼承人來說至關重要，能有效避免稅務上的損失，並妥善規劃資產配置。本指南將詳盡說明繼承房地合一稅的新規定，協助繼承人精準計算稅負成本，化繁為簡，讓您輕鬆掌握繼承稅務知識。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 繼承房地時，主動申報遺產稅並檢附估價報告，調整房屋或土地的原始取得成本，降低出售時的課稅所得額，減輕稅負負擔。
- 若繼承後短期內有出售房地的計畫，建議先了解房地合一稅的相關規定，評估是否符合適用較低稅率的條件，例如持有期間屆滿2年或5年。
- 繼承房地後，若對稅務計算有疑慮或需要專業協助，建議諮詢專業的稅務專家或理財顧問，確保稅務規劃的正確性與妥善性。
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繼承所得房屋土地的原始取得成本調整
繼承所得房屋土地的原始取得成本是影響繼承房地合一稅計算的關鍵因素之一。根據《遺產及贈與稅法》規定，繼承人取得房屋或土地時，其原始取得成本原則上以被繼承人死亡時的時價為準。若被繼承人於死亡前兩年內有將房屋或土地贈與繼承人，則繼承人的原始取得成本以贈與當時的時價為準。
然而，為避免繼承人因繼承後立即出售房屋或土地而遭受高額房地合一稅，《所得稅法》第4條之1規定，繼承人得調整繼承所得房屋土地的原始取得成本。調整方式為：繼承人於繼承時申報遺產稅時，得於繼承財產清單中檢附估價報告，以繼承時之時價作為原始取得成本。此項調整對繼承後出售房屋或土地的房地合一稅計算有顯著影響，可有效降低出售時的課稅所得額，進而減輕稅負負擔。
繼承後出售房地的稅金試算
當繼承人出售繼承取得之房屋或土地時，需計算房地合一稅，稅金試算方式如下：
若出售房地並非自用，需按45%課徵房地合一稅，若出售房地為自用住宅，且持有期間滿六年以上，可按35%課徵房地合一稅。稅金的計算方式如下：
- 45%稅率：出售所得 – 取得成本 – 必要費用
- 35%稅率：出售所得 – 取得成本 – 必要費用 – 自用住宅優惠扣除額
其中自用住宅優惠扣除額為400萬元，且每人一生限用一次。
繼承房地合一成本. Photos provided by unsplash
繼承取得房地合一成本怎麼算？
繼承取得房地後，若於一定期限內出售，將課徵「房地合一稅」。其中，取得成本為計算合一稅的重要依據，不同取得方式有不同的計算方法。
繼承或受贈取得
繼承或受贈取得的房地，其原始取得成本以被繼承人或贈與人的取得成本為準。若被繼承人或贈與人取得時有取得成本，則繼承人或受贈人繼承或受贈時，取得成本即為該取得成本。
被繼承人或贈與人無取得成本
若被繼承人或贈與人取得時無取得成本，例如：繼承或受贈來的房地，則繼承人或受贈人繼承或受贈時，原始取得成本以取得當時的公告現值為準。
取得當時無公告現值
若取得當時無公告現值，例如：取得時土地尚未公告現值，則原始取得成本以取得當時的市價為準。市價可參考房地買賣契約或經鑑定後核定的價值。
| 取得方式 | 取得成本計算方法 |
|---|---|
| 繼承或受贈取得 | 以被繼承人或贈與人的取得成本為準 |
| 被繼承人或贈與人無取得成本 | 以取得當時的公告現值為準 |
| 取得當時無公告現值 | 以取得當時的市價為準 |
繼承取得房地的合一稅負精算
繼承取得的房地，在出售時除了要繳納遺產稅外，還需要繳納房地合一稅。房地合一稅的計算公式為：
房地合一稅 =（出售價格 – 原始取得成本 – 費用及支出）× 稅率
其中，原始取得成本的計算方式，依取得時間點不同而有差異：
- 民國105年1月1日前取得：依公告土地現值計算。
- 民國105年1月1日後取得：繼承或受贈取得時，以被繼承人或贈與人的取得成本為準。若取得成本無法取得或不足，則以被繼承人或贈與人死亡或贈與當時的公告土地現值計算。
範例：
小華繼承父親於民國108年購入的一棟房地，取得成本為新台幣1,000萬元。小華於民國115年以新台幣1,500萬元出售，出售費用為新台幣100萬元。
小華的房地合一稅計算如下：
（1,500萬元 – 1,000萬元 – 100萬元）× 35% = 140萬元
因此，小華需繳納房地合一稅新台幣140萬元。
提醒：
繼承取得的房地，若在繼承後2年內出售，可享有自用住宅用地優惠稅率10%。但須符合以下條件：
- 房地為繼承人、配偶或直系親屬所有。
- 房地實際居住滿6個月以上。
- 出售前5年內無其他自用住宅用地出售。
繼承房地合一成本：避免高額稅負的關鍵
繼承房地時，正確計算繼承房地合一成本至關重要，能避免未來出售時面臨高額稅負。以下提供幾個關鍵注意事項，協助您降低稅務負擔：
明確理解這些關鍵事項，並妥善規劃繼承房地後的處置時間及方式，能有效降低房地合一稅的負擔。建議您諮詢專業稅務顧問，取得更詳盡的稅務諮詢服務，保障您的權益。
繼承房地合一成本結論
了解繼承房地合一成本的正確計算方式，對於繼承人而言至關重要，這將影響出售房地時須繳納的稅金。本文深入淺出地說明了繼承房地合一成本的相關規定和計算方法，協助繼承人掌握正確的稅務知識，避免在繼承後出售房地時面臨高額稅負。繼承人應詳加了解繼承房地合一成本的計算規則，並尋求專業人士的協助，以確保自身的權益能獲得保障，確保財富傳承的順暢。
繼承房地合一成本 常見問題快速FAQ
Q1：繼承取得的房屋土地如何計算房屋的原始取得成本？
繼承取得的房屋土地，繼承人於繼承時取得之房屋或土地之取得成本，應依房屋或土地取得時之現值計算。即依公告土地現值或公告房屋現值計算。
Q2：繼承後出售房屋土地，房地合一稅如何試算？
繼承後出售房屋土地，房地合一稅的試算方式如下：
應納稅額=（出售房屋土地價金-房屋土地的原始取得成本）x 稅率
Q3：房地合一稅的稅率是多少？
房地合一稅的稅率分為三級累進制：
1.持有期間在1年內（含）者，稅率為35%
2.持有期間超過1年，但未超過3年者，稅率為20%
3.持有期間超過3年者，稅率為15%