想要置產，買房卻不知如何著手貸款嗎？您並非孤軍奮戰，許多人都面臨同樣的困惑。「買房怎麼貸款」其實不難，按部就班，理解關鍵步驟，即可順利邁向房屋持有者行列。本指南將帶領您瞭解六個重要步驟，從提出房貸申請，到簽署貸款合約，再到房屋抵押和貸款撥款，助您輕鬆掌握購屋房貸程序。
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第二步：專業房屋鑑價，掌握房產價值
在申請房貸的過程中，房屋鑑價是不可或缺的重要環節。銀行委派的專業估價人員會根據不動產的實際狀況，評估其價值，作為覈定貸款金額的依據。房屋鑑價的結果不僅影響貸款金額，也關係到貸款利率和還款期限等貸款條件。因此，借款人應充分了解房屋鑑價的流程和方式，以確保鑑價結果的準確性和公平性。
房屋鑑價的流程
1. 委託估價機構：銀行會委託具有專業資格的估價機構進行房屋鑑價。借款人可以根據自己的意願選擇估價機構，但須注意，鑑價機構必須是銀行認可的合格機構。
2. 預約估價時間：在選擇好估價機構後，借款人需要預約估價時間。估價機構會根據借款人的時間安排，協商一個合適的估價時間。
3. 準備相關資料：在估價人員到場前，借款人需要準備好相關資料，包括房屋權狀、建物謄本、土地謄本、房屋平面圖、房屋照片等。這些資料有助於估價人員瞭解房屋的詳細情況，做出更準確的評估。
4. 現場勘估：估價人員會在約定的時間到現場進行勘估。他們會仔細檢查房屋的結構、裝修、設施等各方面，並拍照留存。
5. 出具估價報告：估價人員在完成現場勘估後，會出具一份估價報告。估價報告中會詳細說明房屋的各項特徵、估價方法和估價結果。
房屋鑑價的影響因素
房屋鑑價的結果受多種因素影響，包括：
房屋的區位：房屋是否位於市中心、郊區還是偏遠地區，交通是否便利，周邊是否有學校、醫院、商業設施等配套設施，都會影響房屋的價值。
房屋的結構：房屋的結構是否合理，是否有嚴重的安全隱患，也會影響房屋的價值。
房屋的裝修：房屋的裝修是否高檔，是否使用了優質材料，也會影響房屋的價值。
房屋的設施：房屋是否配備電梯、游泳池、健身房等設施，也會影響房屋的價值。
房屋的使用情況：房屋是否自住，還是出租，也會影響房屋的價值。
借款人應注意，房屋的估價結果僅供銀行參考，並非房屋的實際成交價格。房屋的實際成交價格受供需關係、市場行情等多種因素影響，可能與房屋的估價結果不同。
第三步：審核貸款條件，利息期限需知悉
銀行會根據借款人的信用狀況、年齡、收入、負債比率、欲購買不動產價值等因素，審核貸款條件，並覈定貸款利率和期限，主要審核項目包括以下：
- 信用評分：信用評分越高，表示借款人信用狀況越好，銀行核貸意願越高，貸款利率也可能越低。
- 年齡：一般來說，銀行對年輕借款人的貸款條件可能較為嚴格，貸款利率也可能較高。
- 收入：收入是銀行審核貸款條件的重要指標，收入越高，銀行核貸意願越高，貸款利率也可能越低。
- 負債比率：負債比率是指借款人每月負債金額佔收入的比例，負債比率越高，表示借款人償還貸款的能力越弱，銀行核貸意願可能越低，貸款利率也可能越高。
- 欲購買不動產價值：銀行會根據欲購買不動產的價值來覈定貸款金額，一般來說，貸款金額最高可達欲購買不動產價值的八成。
銀行覈定貸款利率時，會參考央行利率、市場利率、借款人信用狀況等因素，貸款利率越高，借款人每月須支付的利息越多，貸款總成本也越高。貸款期限通常為20年至30年，貸款期限越長，每月須支付的利息總額越多，但每月須支付的本息攤還金額越少。借款人可以根據自身財務狀況選擇適合的貸款利率和期限。
買房怎麼貸款？. Photos provided by unsplash
第四步：對保簽約，權利義務要瞭解
對保簽約，確認貸款契約內容
對保簽約是房貸流程中的重要一步，在此階段，借款人與銀行將會簽署貸款合約，確認貸款金額、利率、期限、還款方式等重要條款。在對保簽約之前，借款人務必仔細閱讀並理解貸款合約的內容，確保沒有任何疑問或疑慮，並在對保當天攜帶身分證件、印章等相關文件。對保簽約時，銀行人員會詳細解釋合約內容，並回答借款人的所有問題。借款人應在確認充分理解合約內容後，再行簽署。對保簽約後，貸款合約即正式生效，雙方均應遵守合約約定履行各自的義務。
對保簽約需準備的資料
- 身分證正本與影本
- 印章
- 房屋買賣契約書
- 房屋所有權狀
- 土地權狀
- 建物謄本
- 地籍謄本
- 房屋估價報告書
- 收入證明
- 信用報告
- 其他銀行要求的文件
對保簽約注意事項
- 仔細閱讀並理解貸款合約的內容，確認沒有任何疑問或疑慮。
- 在對保當天攜帶身分證件、印章等相關文件。
- 在確認充分理解合約內容後，再行簽署。
- 對保簽約後，貸款合約即正式生效，雙方均應遵守合約約定履行各自的義務。
第四步：對保簽約，權利義務要瞭解 |
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| 對保簽約，確認貸款契約內容 | |
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| 對保簽約是房貸流程中的重要一步，在此階段，借款人與銀行將會簽署貸款合約，確認貸款金額、利率、期限、還款方式等重要條款。在對保簽約之前，借款人務必仔細閱讀並理解貸款合約的內容，確保沒有任何疑問或疑慮，並在對保當天攜帶身分證件、印章等相關文件。對保簽約時，銀行人員會詳細解釋合約內容，並回答借款人的所有問題。借款人應在確認充分理解合約內容後，再行簽署。對保簽約後，貸款合約即正式生效，雙方均應遵守合約約定履行各自的義務。 | |
| 對保簽約需準備的資料 | |
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| 對保簽約注意事項 | |
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第五步：擔保品抵押設定，確保貸款安全
在對保簽訂貸款合約後，緊接著就要辦理「擔保品抵押設定」的程序。擔保品，是指借款人以不動產、動產或其他財產，作為擔保債務履行而抵押給銀行的一種擔保方式。這項程序主要是為了保障銀行的貸款安全，並確保借款人在貸款期間能夠按時償還貸款。常見的擔保品是房地產，若是購買房地產，則會以該房地產作為擔保品設定抵押。
抵押權是指債權人對於擔保的財產所享有的優先受償權，如果借款人無法償還貸款，銀行就可以透過拍賣抵押的財產來償還貸款。在辦理抵押設定時，需要由借款人、銀行和地政機關三方共同辦理。借款人需要準備身份證明文件、房地產權狀和印鑑證明等相關文件，並與銀行簽訂抵押權設定契約。辦理抵押設定時，需要支付相關的規費和手續費，費用由借款人負擔。抵押權設定完成後，銀行會將抵押權設定登記於地政機關，以保障抵押權的效力。擔保品抵押設定是房貸申貸過程中不可或缺的一個環節，確保貸款安全，也讓借款人和銀行之間的權益得到保障。
辦理抵押權設定時，需要注意以下事項：
第六步：繳交保險，保障房屋及貸款
在完成前述步驟後，銀行通常會要求借款人投保房屋保險和貸款保險。房屋保險主要保障房屋本身，以及屋內動產的損失，如火災、颱風等天然災害造成之損失。貸款保險則保障貸款人因故無法償還貸款，造成銀行蒙受損失的情況，保障銀行的權益。
- 房屋保險：房屋保險是保障房屋本身，以及屋內動產的損失，如火災、颱風等天然災害造成之損失。房屋保險的保費通常由房屋的價值、房屋所在地和房屋建造材料等因素決定。借款人可依自身需求，選擇不同的保障範圍和保額。
- 貸款保險：貸款保險是保障貸款人因故無法償還貸款，造成銀行蒙受損失的情況，保障銀行的權益。貸款保險的保費通常由貸款金額和貸款期限等因素決定。借款人可依自身需求，選擇不同的保障範圍和保額。
貸款人應根據自身需求，選擇合適的保險保障。在選擇保險時，可多方比較不同保險公司的保障範圍、保費和理賠條件，並選擇最符合自身需求的保險方案。
在完成所有步驟後，貸款人即可取得貸款。貸款金額會直接撥款至借款人帳戶，借款人可依據貸款合約約定的還款方式，按期償還貸款本息。
綜觀買房貸款的6個步驟，從提出申請到完成撥款，每個環節都至關重要。無論是房屋鑑價、貸款審核、對保簽約、抵押設定或保險繳交，都必須仔細謹慎地進行。若有疑問或不瞭解之處，應隨時諮詢銀行或房貸專家，確保整個貸款過程順利無虞。買房貸款是一筆長期負債，因此在申請前務必評估自身財務狀況和還款能力，選擇最適合的貸款方案，才能輕鬆貸款買房，實現安居樂業的夢想。
選對房貸方案，買房不再是遙不可及的夢想。若有買房貸款的需求，不妨詢問當地銀行或房貸專家，讓他們協助您評估財務狀況，選擇最合適的貸款方案。專業的房貸人員會針對您的條件和需求，提供全面的建議和協助，讓您在買房之路上走得更加順利。所以，如果您心中有購買房子的計畫，卻不知道該如何負擔高額的購房費用，那麼房貸將會是您的好選擇。只要事前做好功課，挑選合適的房貸方案，您就能夠輕鬆貸款買房，擁有一個屬於自己的家。
買房怎麼貸款？ 常見問題快速FAQ
房貸貸款額度如何計算？
房貸貸款額度通常取決於借款人信用評級、年收入、不動產價格、房屋貸款成數等因素。 銀行會根據買方的信用歷史、債務、收入和資產，來決定貸款利率和額度。
申請房貸時需準備哪些文件？
當您申請房貸時，您需要提供以下文件：
– 收入證明：例如薪資單、所得稅申報單、銀行對帳單等。
– 財務證明：例如存款證明、投資證明等。
– 貸款目的：舉例說明資金用途。
– 購房合同：如果您已經找到要購買的房屋，則需要提供購房合同。
房貸利率的計算方式是什麼？
房貸利率是一個百分比，由銀行根據您的信用評分、貸款金額、貸款期限，以及其他的因素而定。一般來說，信用評分高的人，貸款金額低的人，貸款期限短的人，利率都會比較低。房貸利率通常分為兩種：固定利率和浮動利率。固定利率在整個貸款期限內保持不變，而浮動利率則會根據市場利率而變化。