在踏入購屋這趟旅程前，您可能會好奇「買房貸款成數」該如何計算？若您需要銀行貸款來購置房屋，瞭解貸款成數至關重要。貸款成數是指銀行覈准貸款金額佔房價的比例，通常落在成交價格的7.2%～7.5%左右。換言之，購屋者需要準備約3～4成的頭期款，才能順利買房。
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銀行貸款成數計算標準
當您向銀行申請房貸時，銀行會根據多項因素來評估您的貸款申請，其中包括您的信用評分、收入、債務與資產狀況。在您順利通過銀行的信用審核後，銀行會覈准您的貸款額度，而貸款額度佔房價的比例就是「房貸成數」。台灣的房貸成數最高可以到8成，但實際上銀行通常會按照不動產抵押範圍、房屋新舊等因素，來覈定您的房貸成數，核貸成數從7.2%～7.5％不等，多數人可以貸款到7成左右。
換句話說，若您購買的房屋要價1,000萬元，銀行覈准您7成的房貸成數，那麼您就可以向銀行貸款700萬元，其餘的300萬元則必須由您自行負擔，作為頭期款。
在台灣，房貸成數的計算標準主要有以下幾點：
房屋鑑估淨值的重要性：影響房貸貸款成數
房貸成數和銀行覈准的貸款金額有關，而銀行覈准貸款金額會參考房屋的鑑估淨值。鑑估淨值是指房屋的市價扣除折舊和損耗後的價值，通常會低於房屋的實際成交價。
房屋的鑑估淨值會影響房貸成數，通常鑑估淨值越高，房貸成數就越高。這是因為銀行認為鑑估淨值越高的房屋，貸款風險就越低。原因是鑑估淨值高的房屋，通常比較好賣，即使屋主違約，銀行也比較容易脫手。
房貸成數和房屋鑑估淨值息息相關。要確保順利買到房子，購屋者應務必瞭解房屋鑑估淨值，才能估算出可以向銀行貸款的金額。一般來說，房屋鑑估淨值通常是實際成交價的9成。
鑑估淨值決定放款成數
銀行會根據房屋的鑑估淨值來決定放款成數。
鑑估淨值越高，銀行放款成數可能越高，因為這代表房子價值高，銀行認為貸款風險較低。
如果鑑估出來的淨值低於房屋的實際成交價，銀行可能只會放款8成，甚至更低。
鑑估淨值高，表示銀行認為房屋的價值高，因此可以貸款的金額也可能更高。
房屋貸款注意事項
鑑估淨值不代表房屋真正的價值，而是銀行認為房屋的價值。
鑑估淨值低於購買價格，銀行可能會要求購屋者增加頭期款或購買信用保險。
因此，在申請房貸之前，應先了解房屋的鑑估淨值，以便估算出可以貸款的金額。
此外，不同的銀行可能會有不同的鑑估標準，因此在申請房貸之前，應多比較幾家銀行的鑑估標準，以選擇對自己最有利的銀行。
買房貸款成數. Photos provided by unsplash
買房貸款成數同樣受房子的「年齡」影響
除了房屋的鑑估淨值之外，房屋的年齡也是影響貸款成數的因素之一。一般來說，房屋越新，貸款成數越高；房屋越舊，貸款成數越低，有些銀行甚至不會承做20年以上的老屋房貸。這是因為房屋的年齡會影響房屋的價值，較舊的房屋價值通常較低，其貸款成數也會較低。
另外，房屋結構也會影響貸款成數，例如木造房屋和鋼筋混凝土房屋的貸款成數通常會不同，木造房屋的貸款成數通常較低。這是因為木造房屋的價值通常較低，而且火災風險較高，因此銀行在覈貸時會比較謹慎。
總之，房屋的年齡和結構都會影響貸款成數。因此，購屋者在申請房貸時，應該先了解房屋的鑑估淨值、年齡和結構，才能估算出可以貸款的金額。此外，購屋者在簽訂房屋買賣合約之前，應該先向銀行詢問房屋的貸款成數，才能避免在過戶時發現貸款金額不足的問題。
| 房屋貸款成數影響因素 | ||
|---|---|---|
| 房屋年齡 | 房屋越新 | 貸款成數越高 |
| 房屋越舊 | 貸款成數越低 | |
| 較舊房屋價值通常較低，貸款成數較低，老屋房貸的審核也較為嚴格 | ||
| 房屋結構 | 木造房屋 | 貸款成數通常較低 |
| 鋼筋混凝土房屋 | 貸款成數通常較高 | |
買房貸款成數估算：跟著房貸專家一次搞懂！
談到買房，除了頭期款讓不少人傷透腦筋，房貸成數的計算也是一大學問。銀行在覈準房貸時，會參考房屋的鑑估淨值，而不是實際成交價。因此，購屋者在申請房貸時，應該先了解房屋的鑑估淨值，才能估算出可以貸款的金額。
鑑估淨值是指銀行委託專業機構對房屋進行評估後，所覈定的房屋價值。鑑估淨值通常是實際成交價的90%左右。因此，如果購屋者購買一間實際成交價為1,000萬元的房屋，那麼該房屋的鑑估淨值可能只有900萬元。
銀行在覈準房貸時，會以房屋的鑑估淨值作為貸款金額的依據。因此，購屋者可以貸款的金額通常是房屋鑑估淨值的7.2%～7.5%左右。如果以剛才的例子來說，購屋者可以貸款的金額可能只有900萬元的7.2%～7.5%，也就是648萬～675萬元左右。
由此可知，房屋的鑑估淨值直接影響到購屋者可以貸款的金額。因此，購屋者在購買房屋前，應該先了解房屋的鑑估淨值，才能估算出可以貸款的金額，並做好資金規劃。
買房貸款成數與頭期款的規劃
頭期款是購屋者在購買房屋時，除了房貸以外，自己需要支付的金額。頭期款的金額通常是實際成交價的3成左右。如果購屋者的頭期款不足，可以考慮申請政府的優惠貸款政策，例如青年安心成家購屋優惠貸款或社會住宅貸款。
在規劃頭期款時，購屋者需要考慮以下幾點：
在規劃頭期款時，購屋者需要綜合考慮房屋的總價、房貸成數、個人的信用狀況和政府的優惠貸款政策等因素，才能做出合理的規劃。建議購屋者在購屋前，先諮詢房貸專家或貸款經理，以瞭解自己的貸款能力和頭期款的規劃。
買房貸款成數結論
在申請買房貸款時，瞭解房貸成數的計算方式非常重要，因為它會影響您能貸款的金額和您需要支付的首付款。房屋鑑估淨值是決定房貸成數的重要因素，因為銀行通常會根據房屋的鑑估淨值來覈准貸款金額。此外，房屋的年齡也會影響房貸成數，因為較舊的房屋通常會被視為風險較高。因此，在申請房貸之前，您應該先了解房屋的鑑估淨值和年齡，以便估算出可以貸款的金額。如果您有任何關於房貸成數的疑問，您可以諮詢房貸專家，以獲得更詳細的解答。
買房貸款成數 常見問題快速FAQ
1. 如何提高房屋的鑑估淨值？
提高房屋的鑑估淨值的方法有很多，包括：
1. 房屋本身的條件良好，沒有嚴重的缺陷或損壞。
2. 房屋位於一個受歡迎的區域，具有良好的學區或便利的交通。
3. 房屋使用優質的建築材料和裝潢，並且維護良好。
4. 房屋的周邊環境好，沒有噪音或其他環境污染。
5. 房屋擁有獨特或受歡迎的特色，例如游泳池、庭院或車庫。
2. 如果我的頭期款不足，我還能申請房貸嗎？
如果您沒有足夠的頭期款，您還是可以申請房貸。但是，您可能需要支付更高的利率或更高的貸款成數。您也可以考慮申請政府的優惠貸款政策，例如青年安心成家購屋優惠貸款或社會住宅貸款。
3. 我該如何選擇房貸方案？
在選擇房貸方案時，您應該考慮以下因素：
1. 貸款利率：貸款利率是您需要支付的利息金額。在選擇房貸方案時，您應該比較不同銀行的貸款利率，並選擇最優惠的利率。
2. 貸款期限：貸款期限是您需要償還貸款的年限。在選擇房貸方案時，您應該根據自己的財務狀況和償還能力，選擇合適的貸款期限。
3. 還款方式：還款方式是您償還貸款的方式。在選擇房貸方案時，您應該選擇適合自己的還款方式。
4. 貸款額度：貸款額度是您能借到的貸款金額。在選擇房貸方案時，您應該根據自己的購房預算和還款能力，選擇合適的貸款額度。