當談及都更這個複雜的議題時，一個關鍵問題浮現：都更怎麼換坪數？「地主和實施者契約約定」以及「權利變換」是兩種實施坪數置換的方式。前者由地主和實施者自行協商決定；後者則由市府介入，計算扣除建築成本後的地價，再由住戶挑選樓層。
可以參考 都更坪數換算最全攻略：快速估算都更後獲利
都更坪數分配：增量分配原則詳解
在都更坪數分配中，一個重要的原則就是「增量分配」原則。增量分配是指，在都更後的坪數分配中，住戶分配到的坪數應大於原有坪數。增量分配的比例會根據不同條件而有所不同，但通常會在20%至50%之間。增量分配原則的制定是為了保障住戶在都更後居住品質的提升。換句話說，在都更後，住戶不僅可以得到增量的坪數，還可以得到更好的居住環境和生活品質。增量分配原則的實施，也鼓勵住戶參與都更，以促進城市發展。
增量分配原則的計算方式是：
增量分配坪數= ( 都更後建築物總面積 – 都更前建築物總面積 ) 增量分配比例。
舉例來說，如果都更後建築物的總面積為2000坪，而都更前建築物的總面積為1500坪，增量分配比例為30%，則增量分配坪數為：
增量分配坪數= (2000坪 – 1500坪) 30% = 150坪
因此，在都更後，住戶可以分配到的坪數為：
分配坪數= 原有坪數 + 增量分配坪數
如果住戶原有坪數為100坪，則分配坪數為：
分配坪數= 100坪 + 150坪 = 250坪
實際坪數增量分配方式，瞭解不同評估方式
在都更坪數分配的增量分配原則下，實際的坪數增量分配方式會受到不同的評估方式影響，以下介紹兩種最常使用的評估方式：
- 由市政府或第三方專業機構根據土地價值、房屋建造成本、容積率等因素，評估出每戶住戶應獲得的坪數比例。
- 住戶可依照評估結果選擇合適的樓層和戶型進行分配。
- 由地主和實施者自行協商決定坪數置換比例。
- 坪數分配比例可根據土地價值、房屋建造成本、容積率等因素進行協商。
- 雙方協商達成一致後，即可簽訂契約，並按照約定進行坪數分配。
無論採用哪種評估方式，增量分配原則都是都更坪數分配的基本原則，即分配給住戶的坪數應大於原有坪數。具體的坪數增量比例會根據評估方式、土地價值、房屋建造成本、容積率等因素而有所不同。
都更怎麼換坪數？. Photos provided by unsplash
換坪數方式看這裡：兩種都更坪數置換法
在都更的過程中，坪數分配是住戶非常關心的問題。一般而言，坪數是指建築面積減去公共設施面積後的可使用面積，也就是住戶實際可以使用的空間。都更後坪數分配的方法主要有兩種，分別是「地主和實施者契約約定」和「權利變換」。
一、地主和實施者契約約定
「地主和實施者契約約定」是指，地主和實施者在協議中約定坪數置換比例，進而決定住戶可以獲得多少坪數。這種坪數置換方式通常適用於私人實施的都更。在契約中，地主和實施者可以自由協商坪數置換比例，沒有強制性規定。即使是同一建案，不同住戶的坪數置換比例也不一定是相同的，這取決於雙方的協商結果。
二、權利變換
「權利變換」是指，由市政府協助計算土地價值，扣掉房屋建造過程中，個人應負擔的成本後，得出可以給予住戶多少坪數。這種坪數置換方式通常適用於政府主導的都更。在權利變換計算中，住戶的坪數分配是根據其原有房子的面積、樓層、朝向、格局等因素來決定的。住戶在權利變換中可以先依照計算結果選擇樓層，之後再進行實際坪數分配。
不論採用哪種坪數置換方式，都更後坪數分配的原則都是「增量分配」，即分配給住戶的坪數應大於原有坪數。這意味著，住戶在都更後可以獲得更多的使用空間。但是，實際分配情況需依照都更計畫、法規規定、個案條件等因素綜合考量。
| 都更坪數分配方式 | |
|---|---|
| 地主和實施者契約約定 | 由地主和實施者在協議中約定坪數置換比例，決定住戶可以獲得多少坪數。 |
| 坪數置換比例可以自由協商，沒有強制性規定。 | |
| 權利變換 | 由市政府協助計算土地價值，扣掉房屋建造過程中個人應負擔的成本，得出可以給予住戶多少坪數。 |
| 坪數分配根據原有房子的面積、樓層、朝向、格局等因素決定。 | |
| 住戶先依計算結果選擇樓層，再進行實際坪數分配。 | |
| 不論採用哪種坪數置換方式，都更後的坪數應大於原有坪數，住戶可以獲得更多的使用空間。實際分配情況需依照都更計畫、法規規定、個案條件等因素綜合考量。 | |
都更後坪數分配影響因素大公開
都更後坪數分配受到多重因素影響，不僅牽涉房屋原有坪數及狀態，也會考量當地容積率、建蔽率等法規限制，甚至還可能受到建商利益和政府政策等因素影響。以下列出部分關鍵影響因素：
由於影響因素眾多且複雜，建議您於都更前，務必先詳細瞭解相關法規、建商背景和政府政策，以確保自身權益。
都更坪數換算不可不知：坪數分配規則總整理
一、坪數分配原則
二、坪數分配方式
三、坪數分配影響因素
都更怎麼換坪數？結論
都市更新是改善都市環境、提升生活品質的重要手段，在進行都更時，常常會遇到坪數分配的問題。都更後坪數分配的原則是「增量分配」，即分配給住戶的坪數應大於原有坪數。具體分配情況需依照都更計畫、法規規定、個案條件等因素綜合考量。
都更換坪數有兩種置換方法，地主和實施者契約約定坪數比例，另一種是權利變換，由市府協助計算土地價值，扣掉房屋建造過程中，個人應負擔的成本後，得出可以給予住戶的價值是多少，再由住戶選配樓層。
如果您面臨都更換坪數的問題，建議您先詳閱都更計畫、法規規定，瞭解自己的權益。您也可以諮詢專業人士，如律師、都更專家等，尋求專業意見。
希望這篇文章能幫助您瞭解都更坪數分配相關資訊。如果您還有其他疑問，歡迎留言詢問。
都更怎麼換坪數？ 常見問題快速FAQ
一、什麼是增量分配？
都更坪數分配遵循「增量分配」原則，也就是分配給住戶的坪數應大於原有坪數。旨在彌補拆遷戶因房屋拆遷而造成的損失，保障他們的居住權益。
二、更換坪數方式有哪些？
都更坪數置換方式主要有兩種：
（1）地主和實施者契約約定：由地主和實施者自行協商決定坪數置換比例。
（2）權利變換：由市府協助計算土地價值，扣除房屋建造過程中，個人應負擔的成本後，得出可以給予住戶的價值是多少，再由住戶選配樓層。
三、坪數分配影響因素有哪些？
都更坪數分配受多種因素影響，包括：
（1）都更計畫內容：不同都更計畫的坪數分配原則和標準可能有差異。
（2）法規規定：都更相關法規對坪數分配做出具體規定。
（3）個案條件：每個都更個案的具體情況不同，因此坪數分配比例也可能有所不同。