房屋過戶增值稅是將不動產過戶給子女時需要考量的關鍵稅務因素。作為父母，了解房屋過戶的增值稅計算方式至關重要，這將影響子女接收這項資產的總體成本。本指南將探討計算增值稅的機制，並提供減免措施的資訊，包括持有超過 20 年或 30 年的減免，幫助您高效地將不動產過戶給子女，同時節省相關稅款。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 了解適用於您子女的增值稅減免措施，例如自住用房屋減免或地價稅減免，這些措施可節省過戶成本。
- 如果您持有房屋超過 20 或 30 年，可獲得額外的增值稅減免，請在過戶前諮詢稅務專家，以確保您符合條件。
- 考慮透過贈與、信託或賣斷等方式將房屋過戶給子女，不同方式各有優缺點，請仔細評估每種方式的稅務影響和財務責任，再做出選擇。
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房屋過戶增值稅：適用於子女的減免措施
房屋過戶至子女名下時，增值稅的計算方式依據不動產持有期間而有所不同。持有期間計算基準為移轉登記日，例如：2023年12月15日辦理移轉登記，則持有期間截止至2023年12月14日。以下列出適用於子女的增值稅減免措施：
- 自住用房屋10%減免：子女符合自住要件，且於房屋移轉登記後五年內持續居住於該房屋，可適用10%的增值稅減免。
- 地價稅逐年減免：子女若於房屋移轉後持有一年以上，且未出租或供營業使用，可逐年減免地價稅。持有期間每滿一年，地價稅減免1.5%，最長減免至20%。
- 繼承或贈與適用分段減免：子女透過繼承或贈與取得房屋，增值稅可按持有期間分段減免。持有期間在1-5年內減免30%，5-10年內減免10%，10年以上減免5%。
- 歷年申報地價稅：子女取得房屋後，持續申報地價稅，可逐年減少增值稅稅基，降低日後計算增值稅時的稅負。
透過了解這些減免措施，子女在辦理房屋過戶時可有效節省增值稅支出，減輕財務負擔。
房屋過戶稅務規劃：了解減免方案
在房屋過戶的過程中，了解相關的稅務減免方案至關重要，尤其是當子女是繼承人時。以下是一些適用於子女的減免措施：
- 土地增值稅自用減免：若子女符合自用住宅要件，即可享有土地增值稅減免。此減免項目規定，子女持有的土地面積不得超過一定範圍，且自取得房屋所有權後，必須在一定期限內居住於該房屋。
- 自用住宅首次購屋貸款利息扣除額：子女首次購買自用住宅時，若符合特定條件，可享有房屋貸款利息扣除額。這項扣除額能減少子女的應稅收入，進而降低其所得稅負擔。
- 房屋評定現值自用住宅用地減免：此減免措施針對子女名下的自用住宅用地，在計算房屋評定現值時，可按一定比例予以減免。此減免能降低房屋評定現值，進而減輕子女的房屋稅負擔。
掌握這些稅務減免方案，不僅能為父母減輕房屋過戶的稅務負擔，也能讓子女在取得房屋所有權後，享有更優惠的稅務待遇。
房屋過戶增值稅. Photos provided by unsplash
房屋過戶增值稅豁免：超過 20 或 30 年持有的土地
根據土地稅法第 43 條規定，房屋過戶時出售者可享有土地增值稅的減免，若出售者持有該土地超過 20 年或 30 年，則可分別享有 100% 或 50% 的土地增值稅減免。此項減免有助於減輕父母將房屋過戶給子女時可能面臨的稅務負擔。
需要注意的是，此減免適用於出售者，也就是將房屋過戶給子女的父母。因此，子女在取得房屋所有權後，若再次出售房屋，則無法再適用此項減免。此外，此減免僅適用於土地部分的增值稅，不適用於房屋建物部分的增值稅。
舉例來說，假設一位父親持有某塊土地超過 20 年，其土地增值稅應繳稅額為 200 萬元。根據土地稅法第 43 條規定，由於該父親持有土地超過 20 年，因此可享有 100% 的土地增值稅減免。換言之，這位父親過戶給子女時，無需繳納土地增值稅。
土地增值稅減免措施旨在鼓勵民眾長期持有土地，避免土地過度投機炒作。對於打算將不動產過戶給子女的父母來說，把握此項減免，可有效節省稅務負擔，讓財富傳承更加順利。
| 持有年限 | 土地增值稅減免比例 |
|---|---|
| 20 年以上 | 100% |
| 30 年以上 | 50% |
房屋過戶省增值稅：透過贈與傳承，減省稅務負擔
贈與子女不動產的方式，便是透過贈與契約進行過戶。贈與是由贈與人無償將財產移轉給受贈人，且受贈人須無條件接受的法律行為。依據我國稅法規定，贈與行為發生時，受贈人需就其取得的財產價值繳納贈與稅。但考量到父母贈與子女不動產的普遍性，稅法也特別設立房屋贈與稅的優惠措施。
‧ 贈與人於贈與時年滿六十歲以上。
‧ 受贈人年齡未滿二十歲，且為贈與人直系卑親屬（例如子女、孫子女）。
‧ 贈與人年滿五十五歲以上者，核課贈與稅時，可減免課稅淨額的百分之二十。
‧ 受贈人年滿二十歲以上，且未滿五十歲者，核課贈與稅時，可減免課稅淨額的百分之十。
透過贈與方式過戶不動產，不僅可節省子女購屋的經濟負擔，還能善用贈與稅的優惠措施，減輕子女的稅務負擔。然而，贈與不動產的同時，也須考量財產所有權的移轉以及子女的財務責任等相關事項，建議家長們在進行贈與前，應審慎評估並尋求專業人士的協助，以確保贈與行為能符合自身需求並兼顧子女的權益。
選擇信託過戶：平衡稅負與遺產安排
信託過戶是將不動產過戶給子女的另一種方式，它既能節省增值稅，又能提供靈活的遺產規劃選項。在信託過戶中，父母將不動產放入信託中，並指定受益人（例如子女）。信託將由受託人管理，受託人負責管理資產並根據信託文件中的指示分配收益。
使用信託過戶具有以下優點：節省增值税 – 父母去世時，房地產的增值將轉移到信託中，子女繼承時無需繳納增值稅。靈活的遺產規劃 – 信託可以根據父母的意願定制，指定受益人、分配收益，以及在特定條件下轉移資產。
然而，信託過戶也有一些缺點：管理費用 – 信託需要支付管理費用，包括受託人費用和行政費用。失去直接控制 – 父母一旦將資產放入信託，就喪失了對該資產的直接控制權。
整體而言，信託過戶是一個節省增值稅並提供靈活遺產規劃選項的好方法。然而，在選擇信託過戶之前，父母應仔細考慮管理費用和失去直接控制權等缺點。
房屋過戶增值稅結論
透過了解房屋過戶增值稅的相關規定，以及善用減免方案，父母可以有效規劃將不動產過戶給子女的財務策略，降低增值稅負擔。無論是選擇贈與、信託或賣斷等方式，重要的是考量每種方式的稅務影響、所有權轉移和子女的財務責任。透過周全的規劃，父母可以妥善安排財產傳承，同時減省房屋過戶增值稅，讓子女無後顧之憂地承接家業。
房屋過戶增值稅 常見問題快速FAQ
將房產過戶給子女需要繳納多少增值稅？
增值稅的計算方式為：土地增值稅率 x（房屋出售價格 – 土地取得成本 – 相關費用）
父母持有房屋超過 20 年再過戶給子女，可以享有什麼減免？
持有房屋超過 20 年，可享有土地增值稅自用住宅用地優惠稅率 10%，此外，還可扣除自用住宅用地 400 萬元的土地價值。
將房屋過戶給子女是選擇贈與、信託還是賣斷比較划算？
選擇哪種方式過戶需視個人情況而定，贈與可立即將所有權轉移給子女，但可能涉及較高的贈與稅；信託可保留管理權並節省稅務，但子女需等到委託人過世後才能繼承；賣斷則可獲得資金，但需繳納較高的契稅、增值稅等費用。