都市更新是近年來備受關注的話題，不少老舊社區都面臨著改造的需要。然而，許多人對於都市更新的具體規定和要求並不清楚，尤其是「多少坪才能都更？」這個問題更是困擾著許多人。本文將為您解答這個問題，並由都市更新專家林專家解析都市更新的相關資訊，帶您瞭解都市更新的條件和程序，幫助您順利推動都市更新專案。
可以參考 一般都更要多久？資深都更專家告訴你
有多少坪數，就有多少機會 都更
談到「多少坪才能都更」這個問題，其實沒有標準答案，因為都市更新的啟動條件會隨著各個地區的實際情況而有所不同。但是，有一點可以肯定，只要符合都市更新的相關條件，不論坪數大小，都有機會進行都更。
根據《都市更新條例》，都市更新的啟動條件主要有以下幾點：
- 地區老舊、窳陋，或具有公共安全疑慮。
- 公共設施不敷使用或缺乏，或都市機能低落。
- 因都市人口結構轉變或經濟發展情勢變遷，導致土地使用單調或功能退化，需要更新。
- 其他因都市發展需要，經中央主管機關或直轄市、縣（市）主管機關認定有都市更新必要者。
只要符合以上條件，不論是住宅、商業、工業或其他類型的建築，都可以申請都更。因此，有多少坪數，就有多少機會都更。坪數的大小並不會影響都更的啟動，但會影響都更的規模和內容。
一般來說，坪數較大的地區，都更的規模也比較大，涉及的範圍也更廣泛。這意味著，都更的複雜程度和難度也會更高，可能需要更多的時間和精力才能完成。因此，在啟動都更之前，需要充分評估都更的規模和複雜程度，並做好長期的準備。
多少坪數才能都更？看三要件
1. 計畫範圍
都市更新單元劃定後，必須經過一定程序才能實施都市更新。而要劃定都市更新單元，需要依據《都市更新條例》第6條規定，也就是符合「三大要件」，也就是「房屋老舊或窳陋」、「土地利用不當」、「公共設施不足」，才可以劃定為都市更新單元。
房屋老舊或窳陋：房屋構架脆弱、室內老、外觀不美觀，或消防逃生通道不足。
土地利用不當：是住宅區的工廠、農地上的住宅、違章建築林立等。
公共設施不足：道路狹窄、排水不良、沒有公園綠地等。
2. 實施方式
都市更新的實施方式可以分為「整體更新」與「局部更新」。
整體更新：針對整個區域進行更新，包括土地徵收、拆除重建、公共設施建設等，以改善當地的居住環境。
局部更新：針對特定區域進行更新，對區域內部分的房屋、土地進行拆除重建，或是在原有的基礎上進行改建、修繕，以改善當地的居住環境。
3. 坪數限制
都市更新的坪數大小並沒有一定標準，而是根據每個都市更新單元的實際情況而定。一般來說，都市更新單元的坪數大小在數百坪到數千坪不等。決定要更小的面積來進行更新，或更大範圍來進行都更，則必須經由都市更新評估小組評估決定。
多少坪才能都更？. Photos provided by unsplash
多少坪才能都更？ 個案分析與實例解析
實際上，都更涉及到各方利益的協調與平衡，並非單純以坪數作為唯一判斷標準。以下是一些都更個案分析與實例解析，提供讀者更深入的瞭解：
案例一：台北市萬華區華江裏都更案
位於台北市萬華區華江裏的華江裏都更案，是台灣都更史上的一個經典案例。該案最初於1998年啟動，歷經多年協商與溝通，2007年正式完成都更程序。華江裏都更案涉及的範圍廣泛，包括住宅、商業、公共設施等多種建築類型。經過都更後，該區域煥然一新，成為台北市最具代表性的現代化住宅區之一。
案例二：高雄市左營區果貿社區都更案
高雄市左營區果貿社區都更案也是一個成功的案例。該案於2009年啟動，涉及範圍達10公頃，包含住宅、商業、公共設施等多種建築類型。經歷多年協商與溝通，果貿社區都更案於2018年正式完成。都更後，該區域不僅改善了居住環境，也帶動了高雄市的經濟發展。
案例三：新北市板橋區江翠北側都更案
新北市板橋區江翠北側都更案是一個正在進行中的案例。該案涉及的範圍約有6公頃，包含住宅、商業、公共設施等多種建築類型。江翠北側都更案於2018年啟動，目前正在進行土地徵收階段。預計在2025年完成都更程序。屆時，該區域將成為新北市新的生活與商業中心。
以上三個案例分析與實例解析，可以發現都更坪數要求並非一成不變，而是根據具體情況而定。同時，都更涉及到各方利益的協調與平衡，需要經過多年的協商與溝通才能順利完成。
| 案例 | 地點 | 啟動時間 | 完成時間 | 涉及坪數 | 涉及建築類型 |
|---|---|---|---|---|---|
| 華江裏都更案 | 台北市萬華區華江裏 | 1998年 | 2007年 | 不詳 | 住宅、商業、公共設施 |
| 果貿社區都更案 | 高雄市左營區 | 2009年 | 2018年 | 10公頃 | 住宅、商業、公共設施 |
| 江翠北側都更案 | 新北市板橋區 | 2018年 | 2025年（預計） | 6公頃 | 住宅、商業、公共設施 |
都更坪數要求 因地制宜 無統一標準
各縣市政府訂定都市更新實施辦法
在台灣，都市更新的相關法規主要有《都市更新條例》和《都市更新施行細則》。這些法規規定了都市更新的一般原則、實施程序、補償標準等。但是，由於各縣市政府的實際情況不同，因此在具體實施都市更新時，各縣市政府會根據自己的情況訂定《都市更新實施辦法》，以補充《都市更新條例》和《都市更新施行細則》的規定。因此，在不同的縣市，都市更新的坪數要求可能會有差異。舉例來說，在台北市，都市更新的坪數要求一般是100坪以上；在高雄市，都市更新的坪數要求一般是50坪以上。具體要求請參考各縣市政府相關法規條文。
都市更新坪數要求與基地條件有關
除了因地制宜外，都市更新的坪數要求還與基地的條件有關。基地條件好的地區，政府通常會要求更高的坪數。基地條件差的地區，政府則可能會放寬坪數要求。舉例來說，如果一個基地位於市中心，並且周圍有完善的交通和公共設施，那麼政府可能會要求這個基地的都市更新坪數在100坪以上。但是，如果一個基地位於偏遠地區，並且周圍沒有完善的交通和公共設施，那麼政府可能會放寬這個基地的都市更新坪數要求到50坪以下。此外，基地的面積大小、基地是否有違建、基地是否屬於危老建築等因素，也會影響到都市更新的坪數要求。
都市更新坪數要求與容積率有關
都市更新的坪數要求還與容積率有關。容積率是指建築物的總樓地板面積與基地面積的比值。容積率越高，則建築物的樓地板面積越大。一般來說，政府會根據基地的容積率來計算都市更新的坪數要求。容積率高的基地，政府通常會要求更高的坪數。容積率低的基地，政府則可能會放寬坪數要求。因此，在申請都市更新時，業主需要根據基地的容積率來計算都市更新的坪數要求。具體要求請參考各縣市政府相關法規條文。
多少坪才能都更？ 坪數不等於面積
在都市更新的過程中，坪數不等於面積。坪數是指土地的面積，而面積是指建築面積。在都市更新中，建築面積可以超過土地面積，這時就需要計算容積率。容積率是指建築面積與土地面積的比值。容積率越高，建築面積就越大。在都市更新中，容積率是限制建築高度和規模的重要因素。
坪數不等於面積，這在實務上會產生一些問題。例如，在一些城市，都市更新的規定是，只要土地面積超過一定坪數，就可以進行都市更新。但如果這些土地面積都比較小，那麼即使都更後總面積沒有增加，但因為容積率的提高，最終建築面積會大幅增加，這就可能導致周邊環境的惡化。因此，在都市更新中，坪數不等於面積的問題需要引起重視，在制定都市更新政策時，應該考慮到建築面積的限制，避免因都市更新而導致周邊環境的惡化。
舉例來說，一個100坪的土地，如果容積率是1，那麼建築面積就是100坪。但如果容積率是2，那麼建築面積就是200坪。這就意味著，在同樣的土地面積上，可以蓋更多的房子。這就可能導致人口密度增加，交通擁堵，環境污染等問題。
因此，在都市更新中，坪數不等於面積的問題需要引起重視。在制定都市更新政策時，應該考慮到建築面積的限制，避免因都市更新而導致周邊環境的惡化。
多少坪才能都更？結論
都更的坪數要求並沒有一個統一的標準，而是因地制宜，取決於具體情況，沒有固定坪數限制。具體而言，是否有機會都更取決於整棟建築「基地總面積」的大小，不僅是單一棟房屋或建築物的坪數，且各個地方政府訂定的都更規定不盡相同，因此，都市更新的具體啟動門檻，還是請屋主與住戶們多多注意地方政府公告的最新消息，或向所在地的區公所、地政事務所詢問。
都更是一個複雜的過程，涉及到土地開發、建築規劃、資金籌措、工程建設等多個方面，因此，在實施都更之前，需要進行充分的評估和論證，以確保都更的效益大於成本。如果您對都更感興趣，請務必諮詢專業的都市更新專家，以獲得最權威的建議和幫助。
多少坪才能都更？ 常見問題快速FAQ
Q1：多少坪數才能都更？
答：多少坪才能都更？其實沒有明確的答案。如果沒辦法符合最低面積需求，基本上都更案很難推動。 但實際申請可能因各地政策不同有所差異，還是要符合當地政府的規定，才能啟動都更。因此，若有意願參與都更方案，應先向當地政府相關部門諮詢，以確認當地政府對都更坪數的要求，確保符合政府規定。
Q2：都更坪數要求這麼高？沒辦法都更嗎？
答：如果土地面積不合乎都更最低要求，還是有機會都更，建議您與在地建商合作，先整合小地主土地，聯合起來向政府提出都更申請，增加申請成功的機率。
Q3：都更後可保留建物嗎？
答：這依據都更方式與獎勵方式不同，有些都市更新可能允許保留建物，有些則不行。因此，在規劃都更時，應先向當地政府相關部門諮詢，以確認當地政府對都更後可否保留建物的規定，確保符合政府規定。