前言
在台灣，屋齡是影響房屋價值和安全性的重要因素之一。根據政府法規，危老重建是指將屋齡超過30年、符合特定條件的老舊房屋拆除重建，以提高建物的安全性、改善居住環境和促進都市更新。那麼，「屋齡幾年算危老？」以下內容將詳細解說申請危老重建的資格條件與注意事項，幫助您瞭解危老重建的相關規範。
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屋齡幾年算危老？依結構安全性能評估決定
在台灣，建物的屋齡與結構安全性能息息相關，也是危老重建的重要判定標準之一。根據相關法規，屋齡30年以上的建築物，若結構安全性能評估未達標準，即可認定為「危老建築」。
所謂的「結構安全性能評估」，是指由專業的結構技師或建築師，針對建築物的結構體進行檢測與評估，以確認其是否具有足夠的強度和耐久性，能夠承受地震、颱風等外力侵襲。評估的項目通常包括：
- 基礎結構：評估建築物的基礎是否牢固，是否有沉陷或龜裂等問題。
- 樑柱結構：評估建築物的樑柱是否堅固，是否有裂縫或腐蝕等問題。
- 樓板結構：評估建築物的樓板是否平整，是否有裂縫或傾斜等問題。
- 屋頂結構：評估建築物的屋頂是否防水，是否有漏水或裂縫等問題。
評估結果會依據建築物的實際狀況，分為五個等級：
- A級：結構安全無虞。
- B級：結構安全尚可，但需要進行補強。
- C級：結構安全堪憂，必須立即進行補強。
- D級：結構安全有立即危險，必須立即拆除。
- E級：結構已倒塌或無法評估，必須立即拆除。
若結構安全性能評估結果為C級或以下，則該建築物即符合「結構安全性能評估未達標準」的條件，可認定為危老建築，並取得危老重建的資格。
危老建物申請重建資格：無電梯結構未達安全等級
危老建物申請重建資格之一為無電梯結構未達安全等級，其具體申請要件如下：
- 屋齡超過30年：建物竣工日期至申請都市更新日期，已逾30年以上。
- 無電梯：建築物無電梯或電梯未符合現行法規標準。
- 結構安全性能評估未達最低等級：
- 由合法建築師或結構技師評估後，建物之結構安全性能評估結果未達最低等級。
- 評估結果應依據「建築物耐震設計規範」或「建築物結構安全性能評估規範」等相關規定進行。
- 評估結果應由合法建築師或結構技師簽章證明。
符合以上要件的建物，即可向直轄市或縣(市)政府辦理危老重建申請以取得拆除重建許可證。申請時應檢附相關文件，如建物所有權狀、建物竣工證明、建築物安全性能評估報告、基地示意圖等。申請人可委託都市更新事業者或建築師代為辦理，以確保申請作業的順利進行。
屋齡幾年算危老？. Photos provided by unsplash
危險建物判定基準：屋齡超過30年且未達安全等級
根據內政部頒布的「危老建築重建條例施行細則」，危險建物的判定基準包含了屋齡、結構安全性能評估等項目。其中，屋齡超過30年且未達安全等級，即符合危險建物的認定標準。
所謂的「安全等級」，是指建築物在結構、耐震、防火等方面的安全性能評估結果。依照《建築技術規則建築構造編》的規定，建築物的安全等級分為四個等級，分別為：「優」、「良」、「可」、「劣」。其中，「優」為最高等級，「劣」為最低等級。
建築物進行結構安全性能評估時，會針對建築物的結構、耐震、防火等項目進行評分。如果評分結果未達「可」等級，即表示建築物存在安全隱患，需要進行補強或拆除。
因此，如果您的房屋屋齡超過30年，且結構安全性能評估未達「可」等級，則符合危險建物的認定標準，可以向主管機關申請危老重建。
| 危險建物判定基準 | |
|---|---|
| 屋齡 | 超過30年 |
| 結構安全性能評估 | 未達「可」等級 |
危老認定標準詳細解讀：屋齡30年＋建物安全評估標準
危險老舊房屋重建條例中，明訂「危老建物」的認定標準，分為兩大面向，分別是建物本身的條件以及基地條件。因此，建物即使符合建物本身的認定標準，但若不符合基地條件，就不能算是「危老建物」。
具體來說，危老建築物的認定標準如下：
一、建物條件
- 屋齡30年以上，且無電梯。
當建築物的使用年限超過30年時，通常會因建築材料的自然老化，導致建物結構的耐久性降低。為了提升住戶的安全，因此將無電梯且屋齡超過30年的老舊建築認定為「危老建物」。
- 結構安全性能評估未達標準。
無論是新建或既存建物，其結構安全性能都必須符合建築技術規則的規定。若建物的結構安全性能未達標準，就是危老建築。
二、基地條件
位於都市計畫區。包含都市計畫區內之既成巷道及其兩側建築線所圍塑之土地，或者是經協議劃定之可建築土地。
要特別注意的是，基地條件不包括下列三種土地：
- 山坡地。
- 未辦理土地登記之土地。
- 公有保留地。
因此，當一棟建築物同時符合「建物條件」和「基地條件」，才能認定為「危老建築」。危老建築有優先申請都更或危老重建的權利。此外，政府也提供一些補助措施來鼓勵民眾申請都更或危老重建。因此，符合危老認定標準的屋主，可以考慮申請危老重建，以提升建築物的安全性，並改善居住環境。
危老重建申請資格：屋齡30年＋建物安全評估未達標準
在申請危老重建資格時，除了屋齡必須超過30年之外，建築物的結構安全性能評估結果也必須未達標準。以下將詳細說明建築物的結構安全性能評估標準，以及如何評估建築物的結構安全。
一、建築物的結構安全性能評估標準
建築物的結構安全性能評估標準主要包括以下幾項：
- 抗震能力：評估建築物在遭遇地震時，是否具有足夠的抵抗能力，以避免倒塌或造成嚴重破壞。
- 結構強度：評估建築物的結構是否能夠承受自身的重量、使用荷載、風荷載、地震荷載等各種荷載，而不發生倒塌或損壞。
- 基礎安全性：評估建築物的基礎是否穩定且牢固，是否能夠承受建築物上部的荷載，而不發生不均勻沉降或傾斜。
- 耐火性能：評估建築物的結構是否具有足夠的耐火性能，以防止火災蔓延，並確保建築物內的人員能夠安全疏散。
- 耐久性：評估建築物的結構是否具有足夠的耐久性，能夠抵抗環境中的各種因素，例如風雨、蟲害、腐蝕等，而不發生損壞或劣化。
二、如何評估建築物的結構安全
建築物的結構安全性能評估通常由具有專業資格的結構技師進行。結構技師會根據建築物的實際情況，採用不同的方法來評估建築物的結構安全。
常用的結構安全評估方法包括：
- 目視檢查：結構技師會對建築物的結構進行目視檢查，以發現結構中可能存在的缺陷或損壞。
- 非破壞性檢測：結構技師會採用非破壞性的檢測方法，例如超聲波檢測、X光檢測、紅外線熱像儀檢測等，來檢測建築物的結構狀況。
- 破壞性檢測：在某些情況下，結構技師可能會採用破壞性的檢測方法，例如鑽孔試驗、荷載試驗等，來評估建築物的結構強度和安全性。
通過以上這些方法，結構技師可以對建築物的結構安全性能做出評估，並出具結構安全評估報告。如果結構技師認為建築物的結構安全性能未達標準，則建築物的所有權人可以申請危老重建。
屋齡幾年算危老？結論
每個房屋在建造之後，隨著時間過去，其結構和設備設施都會老化，因此台灣政府為了促進危老建築重建，並保障居住安全，特訂定了「危老重建條例」，只要房屋符合一定的條件，就可認定為危老建物，進而申請政府補助，進行危老重建。本文文章中介紹的屋齡幾年算危老，主要依賴「建物安全評估標準」來判定，如果房屋屋齡超過30年以上，且經結構安全性能評估未達最低等級，則可認定為危老建築。另外，房屋即使未滿30年，但經建築主管機關評估有危險之虞，亦可認定為危老建築。危老建築的認定標準，旨在保障居住安全及促進都市更新，房屋所有人可多加留意，以確保居住安全及掌握重建機會。
屋齡幾年算危老？ 常見問題快速FAQ
Q1：判斷危老建築物的依據是什麼？
依據都市危險及老舊建築物加速重建條例，只要建物位於都市計畫區，且屋齡超過30年，無電梯或是經結構安全性能評估未達標準者，即認定為危老建築物。
Q2：申請危老重建資格有無特殊條件？
符合危老建築物的條件，且建築物的所有權人、合法繼承人或有使用權利人皆可申請；申請人須具備所有權人或合法繼承人身分證明文件，以利申請資格的審核。
Q3：危老重建的申請程序為何？
具備資格者至相關政府機關提出申請，並提供建物現況照片、建物權狀等相關文件。審查合格後，由政府安排危老重建推動小組進行評估，再由都市發展局發給覈准函，才能開始危老重建的後續程序。