房屋共同持有家人的過戶、貸款和買賣對於確保房屋的所有權和決策權至關重要。根據相關法規，共同持有房屋的家人在進行房屋過戶、貸款或買賣時，需徵得所有權人的同意。對於公同共有的房屋，需要取得全部所有權人的一致同意；而對於分別共有的房屋，則需要取得一半以上持有人的同意，或取得所有權持分總和超過2/3人的同意。因此，對於共同持有房屋的家人來說，充分理解相關的法律規定至關重要，以避免後續的糾紛和遺憾，並維護家庭成員之間的和諧。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 清楚區分房屋公同共有和分別共有，了解不同的決策同意門檻。
- 在進行過戶、貸款或買賣等決策前，與所有共同持有家人充分溝通，取得共識。
- 考慮尋求專業法律諮詢，協助理解相關法規，維護共同持有人權益。
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房屋共同持有家人的貸款注意事項
共同持有房屋時，貸款事宜須特別留意。若是房屋公同共有，則需全部所有權人同意方能辦理貸款。意即若其中一人不同意，將無法順利取得貸款。因此，在共同持有房屋前，應充分溝通並取得共識。
另一方面，若為房屋分別共有，則依據《民法》相關規定，超過半數持有人或持分總和大於2/3者，即可決議辦理貸款。這意味著即使部分所有權人不願意，只要符合上述條件，仍可進行貸款。
然而，需要注意的是，房屋貸款通常會設定抵押權於房屋上。如果共同持有人之一無法履行貸款義務時，將影響到其他共同持有人的權益。因此，共同持有人應谨慎評估各自的財務狀況，並在貸款前審慎協商相關事項，以避免日後產生爭議。同時，建議可於貸款契約中明確約定各共同持有人負擔的貸款責任，保障彼此權益。
房屋共同持有家人：分別共有中的過戶與買賣注意事項
當房屋為分別共有時，共有人需留意以下過戶與買賣注意事項：
過戶注意事項
取得過半數同意：分別共有中，過戶須取得一半以上持有人或所有權持分總和超過2/3人的同意（民法第827條）。
留意持分比例：過戶時，受讓人僅繼承原持有人所持有的持分比例，並不會影響或變動其他共有人持分比例。
原共有關係消滅：過戶後，受讓人與原共有人間的共有關係將消滅，原持有持分將轉移至受讓人名下。
買賣注意事項
共有人優先購買權：共有人在房屋出售時享有優先購買權（民法第831條），共有人行使優先購買權後，買賣契約始得對抗第三人。
禁止非共有人購買：非共有人原則上不得購買共有物（民法第832條），若有共有人未行使優先購買權，非共有人仍可取得該共有物所有權，但需先取得全部共有人同意。
共有人可請求分割拍賣：如有共有人不同意出售房屋，可向法院請求分割拍賣（民法第836條）。法院將分配拍賣所得價款予各共有人，按持分比例分別清償債務或分配剩餘價金。
房屋共同持有家人. Photos provided by unsplash
房屋共同持有家人的過戶注意事項
共同持有的房屋若要辦理過戶，必須全體所有權人同意並親自辦理，不能由其中一人代表其他共有人辦理；如果共有人間有未成年人或無行為能力人，則必須由法定代理人出面辦理。
過戶時，所有共有人都必須到場簽署過戶文件，並繳納相關規費。原則上，共有人間的持分比例不變，但共有人可以透過書面契約約定變更彼此的持分比例，並向地政機關辦理持分變更登記。
| 項目 | 注意事項 |
|---|---|
| 過戶程序 |
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| 應注意的事項 |
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房屋共同持有家人的買賣決策
共同持有房屋的家人在進行買賣時，應特別注意相關的法律規定。若為公同共有，由於全部所有權人均享有權利與義務，因此在買賣決策上，必須經過全部持有人的一致同意，否則將難以順利進行。此時，各共有持有人應充分溝通協調，尋求共識。
另一方面，若為分別共有，情況則較為複雜。依據《民法》規定，分別共有持有人得自由處分其持分，但需徵求一半以上持有人或所有權持分總和超過2/3人的同意。實務上，常見的作法是持分較多的持有人主導買賣決策，並盡量取得其他持分人的支持。
為了避免糾紛，建議共同持有房屋的家人在買賣前應進行充分的討論和準備。各持有人的權利義務、買賣條件等議題都應清楚釐清。必要時，可尋求專業法律諮詢，協助制定具體的協議或契約，保障各方的權益。只有在達成共識且法律要件符合的情況下，才能順利完成房屋買賣。
房屋共同持有家人的決策一致性原則
當房屋為公同共有時，任何決策皆須全體共有持分人一致同意才能執行，包括過戶、貸款或買賣行為。此原則旨在保障各持有人對房屋的權益，避免單方任意處分共有物，造成其他持有人權益受損的情況。
例如，若其中一名共有持有人欲出售房屋，需徵得其他共有人同意。若其他共有持有人不同意出售，則該持有人不得擅自處分房屋。此原則確保每個共有人都能對房屋行使控制權，避免因單方決策而損害其他共有人利益的狀況。
為了避免日後決策上的紛爭，建議共同持有人於取得房屋時即事先協議共有的方式與處分房屋的規範，並將相關約定白紙黑字載明於契約中。如此一來，若未來發生決策分歧時，可依據契約約定解決，避免口說無憑、各說各話的爭議產生。
房屋共同持有家人結論
綜上所述，房屋共同持有家人涉及複雜的法律關係，需要謹慎處理過戶、貸款、買賣等事項。共同持有類型不同，所需同意門檻也不同，務必明確區分公同共有或分別共有。此外，在做出任何決策時，應遵循一致性原則，徵得所有權人或持分比例超過法定門檻的同意。透過了解相關注意事項，共同持有家人可以保障權益，避免爭議發生。
因此，建議共同持有家人在共有的過程中，定期溝通協調，建立明確的協議或共識，並尋求專業法律諮詢，以維護和諧的家庭關係，同時保障各自的權益。
房屋共同持有家人 常見問題快速FAQ
Q1. 共同持有房屋時，我可以擅自賣掉自己的份額嗎？
不可以。共同持有房屋為共有財產，需經其他共有人的同意才能進行買賣等處分行為。
Q2. 如果共同持有人中有人過世，其持分會如何處置？
過世的共有人的持分會繼承給其繼承人，繼承人成為新的共有持有人，需與其他共有持有人共同持有該房屋。
Q3. 如果共同持有人意見不合，房屋過戶或買賣決策無法達成一致該怎麼辦？
建議尋求調解或法律協助。調解員或法院可以協助共同持有人溝通協調，若協調不成，法院可裁定房屋的分割或拍賣，強制結束共有關係。